1到9月，全国二手房网签面积加起来大约6.17亿平方米，同比增长一成多，二手房在住房成交中的比重已经达到52%。这是一个很容易被忽略、却极其关键的拐点：中国人买房，第一次以“买别人住过的房子”为主，而不是以“买开发商新盖的房子”为主。 这个变化，比任何房价指数都更能说明楼市正在经历什么。专家大胆预言：2029年我国房价，很有可能是这样，大家要有准备！ 我的判断是，到2029年，房价不会出现全国性的大涨，也大概率不会再出现前几年那样的深跌，真正的主题只有两个字：分化。为什么是分化？ 先看一个简单的公式。房价长期由三个东西决定：人口、收入和信贷。 过去二十年，这三样东西同时往上走：城镇化每年把一千多万人从农村带进城市，居民收入快速增长，按揭贷款越放越多，房价几乎只有一个方向。可今天，这三根支柱都变了。 城镇化率已经接近68%，后面的增速会越来越慢；全国人口连续几年下降，2025年出生人口不到八百万；居民的收入预期变得谨慎，居民贷款在不少月份甚至出现了净减少。三根支柱同时放缓，全国房价就失去了普涨的基础。 可这三根支柱在不同城市的表现是不一样的。 上海、深圳、杭州、成都这样的城市，产业强、就业多，年轻人还在往里涌，人口和收入这两根柱子依然结实；而很多三四线城市和县城，年轻人持续外流，本地产业撑不起足够的就业，新房库存又高，人口和收入两根柱子都在变细。 同一个国家，有的地方的房子还有人抢，有的地方的房子挂两年都卖不掉，这种差距到2029年只会拉得更大。不妨看看别人走过的路。 日本1991年泡沫破裂后，全国土地价格连续跌了十几年，可东京核心区的公寓价格在2013年以后重新回升，近几年甚至创出了新高；而很多地方城市、乡下小镇的房子，至今仍然一路下滑，空置房越来越多。 美国次贷危机后，全国房价从2006年的高点跌了大约四分之一，用了十年左右才恢复，可底特律这样的城市，房价至今都没回到当年的水平。规律很清楚：房价的“修复”从来不是普遍的，它只眷顾人口和产业还在增长的地方。 那么，政策会怎么做？这几年的思路已经很清楚了：不搞大水漫灌，也不让市场失速下坠，而是一点一点消化存量、托住底线。 2024年5月，央行拿出3000亿元专项再贷款，让地方国企去收那些盖好了却卖不掉的商品房，转作保障房使用；同年9月以后，降首付、降利率、取消限购的政策密集出台；2025年中央城市工作会议又明确，我国城市发展正在从大规模增量扩张阶段，转向存量提质增效为主的阶段。 翻译成大白话就是：以后不会再大规模盖新房了，重点是把已经盖好的房子用好、把老旧的房子修好。有人担心，政策力度是不是太小了？ 确实，有研究者算过账，要把全国的商品房库存全部消化掉，可能需要好几万亿元，远不是几千亿元的再贷款能覆盖的。可我认为，慢，恰恰是一种选择。 如果一口气砸几万亿元收房，地方政府和银行的资产负债表都会被拖垮，后遗症可能比楼市下跌本身更严重。慢慢收、慢慢消化，房价就很难急涨，但也不会出现那种一夜崩盘的局面。 对绝大多数普通家庭来说，平稳比反弹更重要。楼市里有个经验：先看成交，再看价格，交易活跃起来之后，价格才会慢慢跟上。 今年二手房成交面积增长了一成多，说明交易正在恢复，很多人在用“以价换量”的方式卖掉旧房、买入新房。可量在动，价格还没有明显转向，这正是筑底阶段最典型的特征。 一个人从谷底往上爬，最先恢复的是步伐，而不是高度。按照这个节奏推算，到2029年前后，一线和强二线城市的核心区域，有可能率先走出止跌回稳的曲线；而其他城市，修复会慢得多。 到2029年，还有一种分化会特别明显：同一个城市里，新房和老房的分化。 这几年国家一直在提“好房子”，层高更高、得房率更高、隔音保温更好、配套更完善的新住宅，受到改善型买家的追捧；而那些上世纪九十年代、本世纪初建的老小区，没有电梯、没有车位、管道老化，即便位置不差，价格也在持续走弱。 很多人还没意识到，房子也是会“折旧”的，过去房价普涨掩盖了折旧，以后折旧会越来越明显地写在价格上。这背后是一个更深的转变：房子正在从金融资产，回归为消费品。 过去二十年，很多人买房是为了投资，房子像股票一样被反复买卖，大家关心的是涨了多少。往后，房子会更像汽车、家电，大家关心的是好不好住、配套全不全、物业好不好。 一套房子的价格，将越来越取决于它的居住价值，而不是它的投机价值。这对投资客是坏消息，对真正想买房住的人是好消息。 租金回报率也是一个值得关注的指标。前几年，很多大城市的房子租金回报率只有1.5%左右，远远低于房贷利率， 买 房出租是亏本的，大家买房图的是涨价。 现在房贷利率降下来了，五年期贷款市场报价利率已经在3.5%上下，部分城市的租金回报率在慢慢回升。当租金回报率和贷款利率越来越接近，房价就有了一个“安全垫”，跌到一定程度，就会有人愿意买来出租。 这是房价